Egy új jogintézmény: az építményi jog

2023-ban egy új jogintézménnyel gazdagodott a polgári jog és ezen belül az ingatlanjog eszköztára. Ekkor léptek hatályba a Polgári Törvénykönyv az építményi jogra vonatkozó rendelkezései. Lássuk a leggyakoribb kérdéseket a témában, és az azokra adott válaszokat.

Mire jogosít az építményi jog?

Az építményi jog alapján a jogosult az ingatlanon vagy annak felszíne alatt létesíthet, illetve hasznosíthat épületet. A jogosult építhet vagy építtethet egy épületet valaki más telkén, és ennek során jogosult az ingatlan igénybevételére, majd az ingatlanon felépült vagy már fennálló épület birtoklására, használatára és hasznainak szedésére. Az építményi jog az épület alkotórészeire is.

Eladható az építési jog?

Igen, az építményi jog átruházható és jogutódlás tárgya lehet. Az építményi jog jogutódja ezen jogát az eredeti építményi jogot alapító szerződés szerint gyakorolhatja. Az építményi jog átruházása vagy megterhelése az ingatlanra vonatkozó tulajdonjogot nem érinti. Ebből a jogból, illetve az ennek átruházásából vagy megterheléséből származó követelésekre a tulajdonjogból, illetve ennek átruházásából vagy megterheléséből eredő követelésekre irányadó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

Megterhelhető az építményi jog?

Igen, az építményi jog zálogjoggal is megterhelhető. Az erre vonatkozó zálogszerződés alapján az építményi jogot terhelő zálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba be is kell jegyeztetni az ingatlanra. Az építményi jogot alapító szerződésben a jog gyakorlására vonatkozóan korlátozások harmadik személyekkel szemben csak akkor hatályosak, ha ezek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésből, illetve az annak alapjául szolgáló okiratból bárki számára megismerhetők.

Az építményi jogot csak azon, az ingatlant terhelő jogok , kötelezettségek terhelik, amelyek bejegyzése az építményi jog bejegyzését a rangsorban megelőzték. A később az ingatlanra alapított terhek az építményi jogot nem érintik.

Több jogosultat is megillethet egy építményi jog?

Az építményi jog több jogosultat egyidejűleg és együttesen is megillethet. Több jogosult  esetén az építményi jog gyakorlása és kötelezettségek teljesítése kapcsán a polgári jognak a közös tulajdonra vonatkozó szabályai alkalmazandóak.

A több tulajdonos közös tulajdonában álló ingatlanon építményi jog viszont csak úgy alapítható, ha ez valamennyi tulajdonostárs tulajdoni hányadát együttesen terheli.

Mi szükséges az építményi jog alapításához, és milyen hosszú időre alapítható?

Az építményi jog alapítása a felek között írásbeli szerződéssel lehetséges. A szóbeli szerződés vagy a ráutaló magatartás ezen esetben nem hoz létre megfelelő megállapodást. Az építményi jogot határozott időre lehet alapítani.  Ha az építményi jogot ötven évnél hosszabb időre alapították, az a megalapításától számított ötven év elteltével megszűnik.

Hogyan kell alapítani?

Az építményi jog létrejöttéhez az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen kívül az építményi jognak a jogosult javára az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges. Építményi jogot az ingatlan tulajdonosa egyoldalú nyilatkozattal a saját javára is alapíthat.

Ingatlannak földhasználati joggal terhelt részén építményi jogot csak a földhasználati jog jogosultjának javára és a földhasználati jogának törlésével egyidejűleg lehet alapítani.

Ki nem alapíthat?

Érdekes módon a törvény kizárja a fogyasztót az építményi jog alapításának lehetőségéből. Építményi jogot fogyasztó a tulajdonát képező ingatlanon nem alapíthat és ilyen jogot fogyasztó kizárólag öröklés útján szerezhet.

Fogyasztónak a szakmája, önálló foglalkozása vagy üzleti tevékenysége körén kívül eljáró természetes személy minősül. Így elmondható, hogy a törvényalkotó az építményi jogot a vállalkozók, intézmények és egyéb jogi személyek részére hozta létre.

A megszűnése

Ha a jogosult az építményi jogot tizenöt éven át nem gyakorolja, akkor ez a jog magától megszűnik.  Ezen határidő számítására a Ptk. ingatlan elbirtoklására vonatkozó szabályai az irányadók.

Ha az épület megsemmisül, az építményi jog továbbra is fennmarad. Vagyis a jog nem szűnik meg akkor, ha ezt az ingatlan tulajdonosa, vagy ha az ingatlan tulajdonjogát az építményi jog jogosultja szerzi meg.

Akkor is megszűnik az építményi jog, ha a jogosult erről írásban lemond és ezt a jogot az ingatlan-nyilvántartásból is törlik.

A határozott idő vagy az ötven év elteltével is megszűnik az építési jog. Ezt megelőzően az építményi jogot a bíróság a tulajdonos keresete alapján is megszüntetheti, ha az ingatlan tulajdonosa bizonyítja, hogy az építményi jog jogosultja az őt megillető jogok gyakorlására vonatkozó szabályokat súlyosan megsértette vagy az őt terhelő kötelezettségeket súlyosan megszegte.

Alapesetben az építményi jog megszűnésével az ingatlannal tartósan egyesített épület az ingatlan alkotórésze marad. Viszont a felek abban is megállapodhatnak a szerződésben, hogy az épület önálló ingatlanként az építményi jog jogosultjának tulajdonába kerül. Ha az építményi jog megszűnésével az épület az ingatlan alkotórésze marad, az ingatlan tulajdonosa az épület értékének megtérítésére – a felek eltérő megállapodása hiányában – nem köteles. Az önálló ingatlannak nem minősülő olyan épület tekintetében, amely az ingatlanról eltávolítható, az építményi jog jogosultja e jogának megszűnésekor az elvitel jogával élhet.

Ha az építményi jogot annak megszűnésekor jelzálogjog vagy más dologi jog terheli, e teher tekintetében az építményi jog helyébe az építményi jog jogosultját megillető más jog vagy megtérítési követelés lép. Az építményi jog megszűnése esetén – ha az épület az ingatlan alkotórésze marad – az építményi jog jogosultja által bérbeadással vagy haszonbérbeadással hasznosított épület tekintetében a bérbe vagy haszonbérbe adott ingatlan elidegenítése esetére irányadó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. Ha azonban az épület hasznosítására kötött szerződés határozott időtartama az építményi jog határozott vagy fennállásának ötvenéves időtartamát meghaladja, a tulajdonos hozzájárulása hiányában a szerződés fennmaradó idejére a határozatlan időtartamú jogviszonyra vonatkozó szabályok az irányadók.

Mit kell tartalmaznia az építményi jogra vonatkozó szerződésnek?

Az építményi jog gyakorlására vonatkozóan a rendes gazdálkodás követelménye és az építésügyi szabályok keretei között az építményi jogot alapító szerződés további korlátozásokat és követelményeket is megállapíthat.

A felek megállapodhatnak abban is, hogy az építményi jogot a jogosult csak az ingatlan tulajdonosának hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg.

A felek eltérő megállapodásának hiányában az ingatlannal, az épülettel kapcsolatos terheket, kárveszélyt az építményi jog jogosultja viseli. Valamint őt terhelik az ingatlan és az azon létesített vagy fennálló épület használatával és hasznosításával kapcsolatos kötelezettségek is.

Ha az építményi jog ellenértékét, ami jellemzően egyösszegű vagy időszakonként visszatérő díj (építménybér) vagy szolgáltatás teljesítésére köteles, ennek mértékét és esedékességét is a szerződésben kell meghatározni. Az építménybérhez való jog és ennek ellenértékeként szolgáló díj, szolgáltatás az ingatlan mindenkori tulajdonosát illeti meg.

Szerző: Dr. Zalavári György ügyvéd