Foglaló és kötbér – Rendet vágott a Kúria

Amennyiben egy vásárlást foglalóval és kötbérrel is biztosítanak, úgy az ügylet meghiúsulása esetén a kötbérbe be kell számítani a foglalót. Ha a foglaló több, mint a kötbér, akkor az marad az eladónál és a kötbér visszajár a vevőnek mondta ki a Kúria.

Magánszemély vevők leszerződtek egy kft. tulajdonosával, hogy tőle 47 millió 500 ezer forintért megveszik a céget – így indul a Bírósági Határozatok Gyűjteményében megjelent jogeset.

Foglalóként át is adtak 15 millió forintot, azzal, hogy a többit három hónap múlva fizetik. A fizetési határidőt – annak lejárta előtt – kitolták további öt hónappal, viszont a vevők ekkor kifizettek további 8 milliót a vételárból, amit kötbérnek minősítettek.

Az ügyvéd kioktatta a feleket, hogy a foglaló és a kötbér összege meghaladja a szokásos mértéket, de ők lemondtak arról, hogy emiatt esetleg pereljenek. Az eredeti határidőt követő egy hónapon belül a vevők visszaléptek az üzlettől és kérték az addig kifizetett 23 millió forint visszaadást, amit az eladó megtagadott. Így lett per az ügyből.

Az elsőfokú bíróság mindössze a 8 milliós rész visszafizetésére kötelezte az eladót. Az indoklás szerint a szerződéses értékhez képest a 16 százalékos kötbér – meghiúsulási kötbérként – nem minősül eltúlzottnak, de az átadott foglaló összegébe – kárátalányként – a kötbért bele kell számítani. Az átadott foglaló összege meghaladja a kikötött kötbér összegét, így a foglaló elnyelte a fizetendő kötbért, ezért az ezt meghaladó összeget az eladó köteles visszafizetni.

Ebbe az ítéletbe egyik fél sem nyugodott bele, de a fellebbezés után eljárt másodfokú bíróság helyben hagyta a korábbi ítéletet, mindössze az indoklásán változtatott.

Szerinte a 8 millió forint nem tekinthető kötbérnek. Egyrészt azért nem, mert a fizetési határidő meghosszabbításakor még nem tudhatták, hogy fogják-e tudni teljesíteni a meghosszabbított határidőben vállaltakat. Nem tekinthető ez az összeg foglalónak sem, mivel ez a rendeltetése a megállapodásból nem tűnik ki, így ez az összeg vételár előleg volt és a vevőnek visszajár.

Ebbe az ítéletbe már csak az eladó nem nyugodott bele és felülvizsgálatot kért a Kúriától.

A legfőbb bírói fórum is jóváhagyta a korábbi ítéleteket. Az indoklás szerint a foglaló és a kötbér egyaránt kárátalány jellegű így a kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken. Nincs tehát akadálya a szerződés kétszeri biztosításának, de a kikötött kötbér összegébe a foglalót bele kell számítani.

A perbeli esetben a foglaló összege meghaladta a kötbérét, ezért – az elsőfokú bíróság ítéletének megfelelően – az eladó csak a foglalót tarthatja meg, a kötbér összegét vissza kell fizetnie. Végül a Kúria utalt arra is, hogy a 47 millió 500 ezer forint vételár majd felét kitevő, 23 millió forint összegű foglaló és kötbér még a vevők kifejezett szerződéses vállalása ellenére is eltúlzott mértékűnek minősült volna.

Szerző: ugyvedforum.hu