5 százalékos lakásáfa: 7 pontban arról, mikor alkalmazható ingatlan átépítésekor

A koronavírus hatása a magánjogi szerződéses jogviszonyokra – A COVID-19 mint potenciális vis maior esemény
2020-11-16
Mit tehetünk, ha véletlenül rossz számlaszámra utaltunk pénzt?
2020-11-16

Társasháztól megvette az egyik lakástulajdonos az üresen álló tetőteret, amit albetétesített, tehát jelen pillanatban az ő tulajdona. Ide készült egy 105 négyzetméteres tetőtéri lakás terve, ami ellen nem érkezett kifogás az önkormányzattól, építésiengedély-kérelemre nem volt szükség. Generálkivitelező fogja elkészíteni a lakást, tehát egy új lakást alakítanak ki az eddig használaton kívül lévő tetőtérben. A tetőtérbeépítés új építésnek számít áfa tekintetében? Januártól 5 vagy 27 százalékos áfával kell számlázni a megbízó felé? – kérdezte olvasónk. Dr. Bartha László adójogi szakjogász válaszolt.

A kérdés még el nem fogadott jogszabály-módosításra vonatkozik, így a válaszadásnál csak az Országgyűlés előtt lévő törvénymódosítási javaslat jelenleg ismert szövegéből lehet kiindulni – szögezte le válasza elején szakértőnk.

Vállalkozási szerződés esetében várhatóan az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 3. számú melléklete, a 86. paragrafus (1) bekezdésének j) pontja és a 10. paragrafus (1) bekezdésének d) pontja alapján a következők lesznek az 5 százalékos áfakulcs alkalmazásának feltételei:

1.) A munka tárgya lakóingatlan, azaz lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan. Nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs, a műhely, az üzlet, a gazdasági épület.

2.) A lakóingatlan hasznos alapterülete nem haladja meg a törvényben írt maximumot, ami egylakásos lakóingatlan esetén a 300 négyzetméter.

3.) Az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy az első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése vagy használatbavétel tudomásulvételi eljárás esetén a használatbavétel hallgatással történő tudomásul vétele és az értékesítés között még nem telt el 2 év.

A 2016/13. Adózási kérdésre a NAV által adott válasz szerint az újonnan létrehozott ingatlan használatba vétele mellett első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a már meglévő és használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan átalakítást követő olyan használatbavétele is, amelynek eredményeképpen a korábbi használathoz képest funkcióbeli/rendeltetésbeli változás is történik, és ennek kapcsán új használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárás válik szükségessé. Ugyancsak első rendeltetésszerű használatbavételnek minősül a meglévő ingatlan olyan átalakítása, amelynek eredményeként az ingatlan albetéteinek a száma megváltozik, feltéve természetesen, hogy az albetéteket érintő átalakítást követő használatbavétel engedélyhez vagy tudomásulvételi eljáráshoz vagy egyszerű bejelentéshez kötött.

Tehát a kérdésben érintett esetben is fontos vizsgálni, hogy az albetéteket érintő átalakítást követő használatbavétel engedélyhez, tudomásulvételi eljáráshoz vagy egyszerű bejelentéshez kötött-e.

4.) A vállalkozó építési-szerelési munkával ingatlant hoz létre. Nem szükséges, hogy a munka építésiengedély-köteles legyen, elegendő, ha a szerződés jellegadó tartalmában építési-szerelési munkára irányul. E tekintetben vizsgálni kell, hogy az építési-szerelési munkák következtében az említett esetben létrejön-e új ingatlan a tetőtérből.

5.) A létrehozott ingatlan bejegyzendő az ingatlan-nyilvántartásba. Az adóhatóság korábbi gyakorlata alapján nemcsak az tekintendő ide tartozónak, ha az ingatlant be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartás fő lapjára, amely az ingatlan tulajdonjogában bekövetkező változások nyilvántartására szolgál, hanem az az eset is, ha az ingatlan-nyilvántartáshoz tartozó térképre kell bejegyezni az építményt. Szintén megfelel a 10. paragrafus d) pontjának a más földterületére épített felépítmény, így megfelelhet az az eset, ha a befejezetlen ingatlan az építtető tulajdonában van. Nem feltétele ugyanakkor az 5 százalékos kulcs alkalmazásának, hogy a használatbavételi engedélyt a vállalkozó kérje meg.

6.) A létrehozott ingatlan a jogosult részére átadásra kerül. Az 5 százalékos adókulcs vonatkozik a kulcsrakész állapotban történő átadására is, illetve mindazon részmunkákra kiterjed, amelyeket az ingatlan szerződésszerű átadásához a vállalkozónak teljesítenie kell. Egyes elkülönült építési munkálatok jellemzően nem áll fenn, hogy a vállalkozó ingatlant hozna létre és adna át a megbízójának., így ez esetben az 5 százalékos adókulcs alkalmazása nem merül fel.

7.) A megrendelő nem adóalany (ellenkező esetben fordított adózás lenne alkalmazandó) vagy olyan speciális jogállású adóalany, akitől az áfa fizetése nem követelhető.

Forrás: adozona.hu